Ai-je le droit de percer les murs dans une location ? Le guide complet pour locataires et propriétaires

Un cadre de famille, une étagère à épices, une tringle au-dessus de la fenêtre. Dans un logement loué, ces envies finissent toutes par buter sur la même question au moment de sortir la perceuse.

Je réponds à cette question depuis quinze ans, sur les chantiers comme au téléphone avec des lecteurs inquiets pour leur caution. La réponse tient en une ligne, mais les détails font toute la différence le jour où vous rendez les clés.

Pour aller droit au but, voici ce que vous pouvez faire seul et ce qui demande l’accord du propriétaire.

Percer en location : qui décide ?

Ce que vous voulez faire	Accord du propriétaire	À reboucher au départ	Risque sur le dépôt de garantie
Clou ou punaise pour un cadre léger	Non	Conseillé	Quasi nul
Chevilles pour une étagère, un miroir, une tringle	Non	Oui	Faible si le rebouchage est propre
Support de télévision ou meuble haut fixé au mur	Non, si le mur le supporte	Oui	Moyen, trous de gros diamètre
Dizaines de perçages, chevilles arrachées, plâtre éclaté	Non requis, mais à éviter	Oui	Élevé
Percer une cloison pour passer une gaine ou créer une ouverture	Oui, par écrit	Remise en état exigible	Élevé
Ouvrir ou carotter un mur porteur	Interdit sans accord et étude	Remise en état immédiate	Très élevé, bien au-delà du dépôt
Fixation sur la façade extérieure	Oui, souvent aussi la copropriété	Oui	Élevé

Vos droits et devoirs de locataire face aux trous dans les murs

Les trous que vous pouvez faire sans rien demander

La loi du 6 juillet 1989 protège davantage le locataire que beaucoup ne le pensent. Son article 6 interdit au bailleur de s’opposer aux aménagements réalisés par l’occupant, tant qu’ils ne transforment pas la chose louée.

Concrètement, vous avez le droit de faire des trous pour vivre normalement dans votre logement. Les perçages les plus courants entrent dans cette catégorie :

• les clous et punaises pour fixer une affiche ou des cadres légers
• les chevilles standard pour une étagère ou un miroir
• les supports de tringles et de rideaux au-dessus des fenêtres
• la fixation d’un meuble haut pour éviter qu’il ne bascule
• le support d’une télévision murale, sur une paroi adaptée

Le propriétaire ne peut pas s’opposer par principe à ce type d’aménagement. Une clause du bail interdisant tout aménagement intérieur est d’ailleurs régulièrement écartée par les tribunaux.

Les transformations qui exigent l’accord du propriétaire

L’article 7 f de la même loi du 6 juillet 1989 fixe la limite. Le locataire ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Une transformation touche à la structure, à la distribution des pièces ou aux équipements. Abattre une cloison, en monter une, ouvrir une niche ou percer une dalle pour faire passer une gaine sort du simple aménagement.

Même logique dehors. Visser une pergola, une parabole ou un store banne sur la façade suppose l’accord du bailleur, et souvent celui de la copropriété.

Sans cet accord, le propriétaire pourra exiger la remise en état des lieux à votre départ. Il peut aussi garder les travaux à son profit, sans vous verser un centime.

Si la sécurité du local est menacée, il n’attend pas la fin du bail. La loi l’autorise à réclamer une remise en état immédiate, à vos frais.

Le cadre légal des aménagements mineurs

Un second texte encadre les petits perçages, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives. Il met à la charge du locataire le rebouchage des trous lorsque leur nombre, leur dimension et leur emplacement en font une vraie réparation.

Vous êtes donc libre de percer. Vous restez pour autant responsable de l’état du mur à la sortie, et cette nuance explique presque tous les litiges que je vois passer.

Percer en location : ce que disent les textes et les juges

Les limites légales et vos obligations

Le Code civil pose deux règles de base. Le preneur doit user du logement raisonnablement, et il répond des dégradations survenues pendant qu’il l’occupe, sauf s’il prouve qu’elles ne viennent pas de sa faute.

La loi de 1989 ajoute l’entretien courant et les menues réparations. Vous êtes tenu de rendre le logement dans l’état où vous l’avez reçu, usure normale mise à part.

Trois critères font basculer un trou du bon ou du mauvais côté : le nombre de perçages, leur diamètre et leur emplacement. Aucun texte ne fixe un plafond par pièce.

Une dizaine de trous de 6 mm dans un séjour habité cinq ans, rien d’anormal. Trente perçages au même endroit, des chevilles Molly arrachées et un plâtre éclaté, là, le juge parlera de dégradation.

La jurisprudence sur les trous dans les murs

Les tribunaux raisonnent toujours de la même façon. Ils comparent l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, puis regardent si l’écart dépasse l’usure normale du logement.

Dans un arrêt du 9 avril 2013 (Cass. 3e civ., n° 12-13.226), la Cour de cassation a validé une retenue sur le dépôt de garantie d’un locataire. Il avait rendu les murs criblés de trous chevillés non rebouchés, entre autres désordres.

Les juges s’en sont tenus aux faits. Ils n’ont pas cherché à savoir si ces dégradations étaient volontaires ou non.

En revanche, les juridictions de proximité rappellent souvent que des trous de chevilles rebouchés proprement relèvent de l’usage normal. Un bailleur ne peut pas davantage facturer la réfection d’une pièce entière pour deux perçages.

La Cour de cassation a aussi précisé la frontière de la transformation. Un local maçonné construit par un locataire sur les parties communes échappe à l’article 7 f, et le propriétaire peut donc réclamer sa démolition à tout moment.

Retenez surtout que tout se joue sur les écrits. Sans mention précise dans l’état des lieux, la moindre retenue devient fragile.

Trous non rebouchés : quelles conséquences sur le dépôt de garantie ?

Les trous qui justifient une retenue

Le dépôt de garantie couvre notamment les réparations locatives que l’occupant n’a pas faites. Des trous oubliés au départ entrent pile dans cette case.

Voici les cas où le bailleur pourra retenir une somme sans trop de discussion :

• des trous non rebouchés, surtout en grand nombre
• des chevilles de gros diamètre laissées en place ou arrachées
• un rebouchage grossier, en relief, visible à trois mètres
• des perçages dans la faïence plutôt que dans les joints
• une cloison en plaque de plâtre fissurée par une fixation trop lourde

Le montant doit rester proportionné et justifié par un devis ou une facture. Un forfait sorti du chapeau n’a aucune valeur.

Les trous sans aucune conséquence sur votre caution

Quelques petits trous de clous ou de punaises correspondent à l’usage courant. Même non rebouchés, ils justifient rarement une retenue.

Cette règle concerne aussi les trous présents avant votre arrivée. S’ils figurent dans l’état des lieux d’entrée, ils ne peuvent pas vous être imputés.

La vétusté joue également en votre faveur. Des murs peints il y a dix ans ont perdu l’essentiel de leur valeur, et personne ne peut vous faire payer un mur neuf.

Retenue abusive du dépôt de garantie : comment la contester ?

Premier réflexe, demander par écrit le détail des sommes retenues avec les justificatifs. Sans devis ni facture, la retenue ne tient pas.

Vérifiez ensuite les délais. Le bailleur dispose d’un mois pour rendre le dépôt si l’état des lieux de sortie est conforme, et de deux mois dans le cas contraire, à partir de la remise des clés.

Au-delà, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette pénalité figure à l’article 22 de la loi.

La marche à suivre est ensuite simple. Envoyez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, en rappelant les dates, le montant réclamé et la majoration.

Sans réponse, saisissez la commission départementale de conciliation. La démarche est gratuite et règle bien des litiges sur l’état des lieux et le dépôt de garantie.

Dernière étape, le juge des contentieux de la protection. Vous avez trois ans pour agir.

Le locataire doit-il reboucher les trous avant son départ ?

Oui, dans la très grande majorité des cas. Le décret sur les réparations locatives met ce travail à votre charge, et un mur lisse reste le meilleur argument le jour de l’état des lieux de sortie.

Une exception existe. Si le bailleur vous a donné son accord écrit pour laisser les fixations en place, par exemple pour qu’un futur occupant garde l’étagère, conservez précieusement ce document.

Percer n’a jamais coûté une caution. Oublier de reboucher, si.

Comment reboucher des trous dans un mur en location

Pour un trou de cheville classique, je note la difficulté 1/5 sur cinq. Comptez une heure pour une pièce, temps de séchage à part.

S’il s’agit d’une cloison en plaque de plâtre, choisissez un enduit allégé. Sur un gros trou laissé par un support de télévision, une pastille de réparation autocollante empêche l’enduit de s’effondrer.

Un conseil de vieux routier. Ne bouchez jamais un trou avec du dentifrice ou du savon, ça tient trois semaines, puis ça se creuse et ça jaunit.

Faut-il repeindre après avoir rebouché ?

Pas forcément. Aucune règle n’oblige à repeindre les murs entiers, mais un rebouchage blanc sur un mur taupe saute aux yeux.

Les menus raccords de peinture font partie des réparations locatives. Une retouche au rouleau, avec la teinte d’origine, suffit dans la plupart des cas.

Repeindre toute la pièce n’a de sens que si les retouches restent visibles. Sur une peinture mate un peu ancienne, c’est parfois plus rapide qu’une série de raccords.

Si vous avez changé la couleur sans accord, la situation n’est plus la même. Le propriétaire pourra exiger le retour à la teinte initiale et facturer le travail.

Pensez à demander la référence de la peinture dès votre entrée. Vous pouvez aussi la trouver sur un vieux pot oublié à la cave, ce détail m’a fait gagner des heures sur des dizaines de chantiers.

Mur porteur et location : risques, interdits et responsabilités

Qu’est-ce qu’un mur porteur et pourquoi ne pas l’entamer ?

Un mur porteur soutient le poids des planchers, de la toiture ou des étages supérieurs. Il se reconnaît souvent à son épaisseur, à sa matière (béton, pierre, brique pleine) et à sa position dans la structure.

Planter une cheville dedans pour accrocher un cadre ne pose aucun problème. L’ouvrir, le carotter ou y creuser une saignée profonde, en revanche, constitue une transformation au sens de la loi.

Dans un immeuble, ces murs font généralement partie des parties communes de la copropriété. Même le propriétaire de l’appartement ne peut pas y toucher seul.

Les risques structurels et de sécurité

Affaiblir un mur porteur peut provoquer fissures, affaissement d’un plancher, voire effondrement partiel. Les désordres apparaissent parfois des mois plus tard, chez le voisin du dessus.

Le danger se cache aussi dans la paroi. Gaines électriques et canalisations d’eau ou de gaz y passent souvent, et une mèche mal placée suffit à provoquer un dégât des eaux ou un court-circuit.

Avant tout perçage profond, je passe un détecteur de matériaux sur la zone. Il coûte moins cher qu’une intervention de plombier.

Les autorisations nécessaires et qui peut intervenir

Le locataire ne peut rien décider seul. Il lui faut l’accord écrit de son bailleur, qui devra lui-même obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans une maison individuelle, la copropriété n’intervient pas, mais le reste de la procédure ne change pas. Une étude par un ingénieur structure ou un bureau d’études est indispensable, puis une entreprise couverte par la garantie décennale pourra réaliser l’ouverture.

Selon le projet, une déclaration en mairie peut aussi être nécessaire. Faites la demande avant de signer le moindre devis.

La responsabilité légale et financière en cas de perforation

Le locataire qui ouvre un mur porteur sans autorisation engage sa responsabilité civile. Le bailleur peut exiger une remise en état immédiate, à ses frais, puisque la sécurité du local est en jeu.

La facture dépasse vite le dépôt de garantie. Expertise, étaiement, pose d’un linteau ou d’une poutre, le montant se chiffre souvent en milliers d’euros.

Votre assurance habitation risque de refuser de couvrir des dommages causés par des travaux interdits. Le bailleur dispose en plus d’un motif sérieux pour donner congé à l’échéance, voire demander la résiliation du bail.

Accrocher sans percer : les alternatives que je recommande

Les solutions sans perçage

Pour un appartement fraîchement repeint ou un bail court, plusieurs systèmes évitent la perceuse :

• crochets et bandes adhésives repositionnables, type Command de 3M
• cimaises ou rails d’accrochage, si le logement en possède déjà
• tringles et barres extensibles, calées dans l’embrasure d’une fenêtre
• étagères autoportantes, échelles décoratives et colonnes de rangement
• pâte adhésive pour les posters et les affiches légères

Poser ses cadres sur un buffet ou une étagère fonctionne aussi très bien. Trois tableaux de tailles différentes appuyés contre le mur créent un effet galerie sans un seul trou.

Les clous X, fins et plantés en biais, restent une option intermédiaire. Ils laissent un trou minuscule qu’une noisette d’enduit fait disparaître.

Mes conseils pour accrocher sans abîmer

Respectez la charge indiquée sur l’emballage, et divisez-la par deux si la paroi est irrégulière. Un cadre qui tombe arrache souvent la peinture avec l’adhésif.

Dégraissez le support à l’alcool ménager avant de coller. Évitez les peintures de moins d’une semaine et les papiers peints fragiles.

Pour décoller, tirez la languette lentement, parallèlement au mur, jamais vers vous. Ce geste permet d’éviter l’arrachage de la couche de finition.

Dans une salle de bains, percez dans les joints de carrelage plutôt que dans les carreaux. Un joint se refait en dix minutes, un carreau fêlé se remplace difficilement.

Dégâts constatés après l’état des lieux de sortie : comment réagir ?

Une fois signé par les deux parties, l’état des lieux de sortie fait foi. Le bailleur ne peut pas ajouter après coup des trous qu’il n’a pas notés ce jour-là.

Côté locataire, relisez le document avant de signer. Si une mention vous paraît fausse, écrivez vos réserves directement dessus et pensez à prendre des photos datées.

Côté propriétaire, soyez précis. Nombre de trous, diamètre, pièce concernée et photos permettent de justifier une retenue, alors qu’une mention vague comme murs abîmés ne vaut presque rien.

Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée, le Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il peut toutefois apporter la preuve contraire, et le bailleur qui a fait obstacle à cet état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption.

En cas de désaccord, la voie amiable reste la plus rapide. Proposer de remettre vous-même le mur en état, à condition d’agir vite, règle bien des conflits en une semaine.

Autre chose à garder en tête. Des dégradations découvertes après la remise des clés, sans trace dans le document signé, ne peuvent pas vous être facturées, et vous devez le rappeler fermement si la question se pose.

FAQ : vos questions sur le perçage des murs en location

Quels trous sont considérés comme des aménagements mineurs ?

Il s’agit des perçages nécessaires à la vie quotidienne : cadres, miroirs, étagères, tringles, patères ou fixation d’un meuble haut. Ils restent réversibles et disparaissent avec un peu d’enduit.

Quels trous et transformations exigent l’accord du propriétaire ?

Tout ce qui modifie la structure ou la distribution du logement. Ouverture ou création de cloison, gaine traversant un mur, perçage d’un mur porteur ou fixation sur la façade demandent un accord écrit, obtenu avant les travaux.

Combien coûte le rebouchage d’un mur ?

Les prix varient selon l’état du support et la région. Voici les ordres de grandeur que je rencontre le plus souvent en 2026.

Budget rebouchage

Solution	Coût indicatif
Rebouchage par vos soins, enduit et abrasif	10 à 20 euros de fournitures pour tout l’appartement
Intervention d’un artisan pour quelques trous	Environ 40 euros par trou, déplacement souvent en plus
Rebouchage et enduit par un peintre	10 à 20 euros HT le m²
Rebouchage, enduit et peinture d’un mur abîmé	35 à 65 euros TTC le m²

Le calcul est vite fait. Reboucher les trous vous-même coûte presque toujours moins cher qu’une retenue sur la caution.

Quelle différence entre vétusté et dégradation dans une location ?

La vétusté correspond à l’usure due au temps et à l’utilisation normale du logement. Peinture qui jaunit, parquet terni ou légères traces de cadres restent à la charge du propriétaire.

La dégradation vient d’un usage anormal, d’un accident ou d’un défaut d’entretien. Des trous nombreux non rebouchés, des chevilles arrachées ou une cloison fendue sont imputables au locataire.

Une grille de vétusté annexée au bail aide à trancher, en tenant compte de la durée de vie des matériaux. Elle a été conçue pour éviter qu’un occupant de dix ans paie la même chose qu’un occupant de dix mois, et ce document vaut de l’or au moment des comptes.